Terres agricoles : le rattrapage du foncier français face à l'Europe
À 6 000 € l'hectare en moyenne, la France reste 3 à 10 fois moins chère que ses voisins. FEVE, Hectarea et GFA ouvrent de nouvelles voies d'investissement.
Le foncier agricole français représente une anomalie de marché fascinante : alors que les terres aux Pays-Bas, en Belgique ou en Allemagne se négocient entre 30 000 € et 80 000 € l'hectare, la France affiche un prix moyen de seulement 6 130 € l'hectare. Ce différentiel crée une opportunité de rattrapage considérable pour les investisseurs avertis.
Un écart de prix historique avec l'Europe
Les chiffres sont éloquents. En 2024, l'hectare de terre agricole se négocie en moyenne à 63 000 € aux Pays-Bas, 45 000 € en Belgique, 35 000 € en Allemagne et 28 000 € en Irlande. En France, ce même hectare coûte environ 6 130 €, soit cinq à dix fois moins.
Cet écart ne s'explique pas par une différence de productivité – les rendements agricoles français sont parmi les meilleurs d'Europe – mais par la régulation historique du marché foncier par les SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural), qui ont maintenu les prix artificiellement bas pendant des décennies.
Aujourd'hui, les fondamentaux poussent à la convergence : la demande alimentaire mondiale croît, les terres arables se raréfient sous l'effet de l'urbanisation et du changement climatique, et les investisseurs institutionnels s'intéressent de plus en plus au foncier agricole comme classe d'actifs à part entière.
Les nouveaux véhicules d'investissement
L'accès à l'investissement en terres agricoles s'est considérablement démocratisé ces dernières années grâce à l'émergence de plateformes innovantes comme FEVE et Hectarea, qui permettent d'investir à partir de quelques milliers d'euros.
FEVE (Fermes En Vie) propose un modèle original : l'investisseur acquiert des parts de foncier agricole exploité en agriculture biologique ou agroécologique, avec un double objectif de rendement financier et d'impact environnemental. Le ticket d'entrée est accessible et le rendement cible se situe entre 2 % et 4 % par an.
Hectarea, de son côté, se positionne sur les grandes cultures céréalières, offrant des rendements plus élevés (3 % à 5 %) portés par la valorisation du foncier et les loyers agricoles. Les GFA (Groupements Fonciers Agricoles) restent également des véhicules pertinents pour les investisseurs recherchant une détention directe et des avantages fiscaux.
Avantages fiscaux du foncier agricole
Comme pour les vignobles et les forêts, le foncier agricole bénéficie d'un traitement fiscal favorable. Les biens ruraux donnés à bail à long terme sont exonérés d'IFI à hauteur de 75 % jusqu'à 101 897 € et de 50 % au-delà (article 976 du CGI).
En matière de succession, les mêmes abattements de 75 % s'appliquent dans la limite de 300 000 €, puis 50 % au-delà, à condition que le bail rural soit d'une durée minimale de 18 ans.
Ces avantages fiscaux, combinés à la perspective de rattrapage des prix, font du foncier agricole français un investissement de fond de portefeuille particulièrement attractif pour les patrimoines importants.
Notre conviction sur le foncier agricole
Chez Peeters Patrimoine, nous considérons que le foncier agricole français est l'un des actifs les plus sous-évalués du marché européen. La convergence progressive des prix avec le reste de l'Europe, combinée aux rendements locatifs et aux avantages fiscaux, offre un profil rendement/risque exceptionnel.
Nous sélectionnons pour nos clients les meilleures opportunités parmi les plateformes et GFA du marché, en privilégiant les exploitations bien situées, les sols de qualité et les exploitants solides.
N'hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée de votre situation et découvrir comment intégrer le foncier agricole dans votre stratégie patrimoniale.
