Vatel Capital - Unité de compte foncier agricole français
SC Terres Invest
Société civile à capital variable de Vatel Capital, investie 70 à 90 % en terres agricoles françaises et 10 à 30 % en actifs liquides. Accessible en assurance-vie, PER et contrat de capitalisation dès 1 000 €, elle finance l'installation de jeunes agriculteurs et renforce la souveraineté alimentaire nationale.
Deux moteurs de performance : la revalorisation du foncier agricole détenu (réévaluation annuelle par expert indépendant) et l'encaissement des fermages issus de baux ruraux long terme (18 ans minimum).
70 à 90 %
Foncier agricole
10 à 30 %
Poche liquidité
2 / 7
SRI
Article 9
Classification SFDR
10 ans
Horizon recommandé
0 %
Frais d'entrée AV/PER
Le marché des terres agricoles françaises (SAFER 2025)
+2,9 %/an
Progression moyenne des prix depuis 30 ans
92 340
Transactions enregistrées en 2025
5,39 Mds €
Volume échangé
6 460 €/ha
Prix moyen terres libres
5 350 €/ha
Prix moyen terres louées
2,88 %
Rendement locatif brut moyen
Source : Fédération des SAFER, synthèse des marchés fonciers ruraux 2025. Les terres françaises restent sous-valorisées par rapport aux Pays-Bas, à l'Autriche ou à l'Irlande, offrant des perspectives de revalorisation.
Fiche d'identité - SC Terres Invest
| Code ISIN | FR001400J1C8 |
| Société de gestion | Vatel Capital (agrément AMF GP-08000044) |
| Dépositaire | ODDO BHF |
| Commissaire aux comptes | Mazars |
| Nature du véhicule | Société civile à capital variable / FIA |
| Valeur liquidative | Bi-mensuelle |
| Minimum via assurance-vie / PER | 1 000 € |
| Minimum en direct | 100 000 € |
| Revenus | Capitalisés |
| Assureurs référents | Generali, Selencia, Oradea Vie |
| Échelle de risque SRI | 2 / 7 |
| Classification SFDR | Article 9 |
Une réponse concrète à la transition démographique agricole
La moitié des exploitations françaises vont changer de mains dans les prochaines années. En portant le foncier, la SC Terres Invest permet à de jeunes agriculteurs de s'installer via un bail rural long terme, tout en offrant aux épargnants un actif tangible décorrélé des marchés financiers. La sélection porte sur la qualité agronomique des sols, la taille des parcelles (50 à 200 ha), les régions dynamiques (Normandie, Champagne berrichonne, Vienne) et la solidité du fermier.
Illustration à Marnay (Vienne) : 81 hectares de terres limono-argileuses irriguées par pivot, acquis fin 2023 à 7 380 €/ha. Un bail rural de 18 ans a été signé avec Baptiste Delporte, 22 ans, ingénieur en grandes cultures installé hors cadre familial - fermage fixé à 170 €/ha/an.
- 70 à 90 % de foncier agricole français, 10 à 30 % de poche liquide (obligations, OPCVM, FIA)
- Baux ruraux long terme (18 ans minimum) et fermages récurrents
- Réévaluation annuelle par expert foncier indépendant
- Éligible assurance-vie, contrat de capitalisation et PER
- Article 9 SFDR - impact social et alimentaire mesurable
- Prix de l'Innovation Pierre-Papier - Pyramides de la Gestion de Patrimoine 2024
Exploitation de Marnay (Vienne)
81 hectares, bail rural de 18 ans, fermier installé hors cadre familial
Prix d'acquisition
7 380 €/ha
Terroirs sélectionnés par les gérants
Portefeuille structuré autour de régions à haute productivité agricole et fort potentiel de revalorisation.
Champagne berrichonne (Cher)
Bussy, Civray-Sérille - 460 ha céréales
Brandes du Poitou (Vienne)
Marnay - 81 ha irrigués, jeune fermier
Plaines d'Alençon-Argentan (Orne)
Chambois - 59 ha adaptés au lin
Île-de-France (Essonne)
Fontenay-lès-Briis - 100 ha + bois
Aisne
Nouveau Launoy - 74 ha blé, betteraves, colza
AOC Margaux (Gironde)
Château de Kirwan - 1,26 ha vignoble prestige
Frais et commissions
| Catégorie | Nature des frais | Montant |
|---|---|---|
| Souscription | Frais d'entrée en assurance-vie / PER | 0 % |
| Gestion | Frais de gestion annuels | 1,50 % HT |
| Acquisition | Commission d'acquisition | 1,50 % HT |
| Sortie | Commission de cession | 3,00 % HT |
Frais indicatifs hors frais du contrat d'assurance-vie ou PER support. La liquidité est assurée par l'assureur dans les conditions du contrat.
Actifs représentatifs en portefeuille
Marnay (Vienne)
Brandes du Poitou (86)
Baptiste Delporte - grandes cultures
Prix par part7 380 €/ha
Capital total~600 000 €
Surface81 ha
Rendement estimé
170 €/ha/an
Rémunération
Fermage annuel - irrigation par pivot, 2 étangs 110 000 m³
Bail rural 18 ans - installation hors cadre familial
Civray-Sérille (Cher)
Champagne berrichonne (18)
Assolement céréalier
Prix par partn.c.
Capital totalPortefeuille SC
Surface256 ha
Rendement estimé
Fermage long terme
Rémunération
Bail rural long terme sur région à fort potentiel céréalier
248 ha labourables + 8,5 ha bois
Fontenay-lès-Briis (Essonne)
Île-de-France (91)
Céréaliculteur en développement
Prix par partn.c.
Capital totalPortefeuille SC
Surface100 ha (76 exploitables)
Rendement estimé
Fermage long terme
Rémunération
3 îlots agricoles + 24 ha de forêts en accompagnement
Bail rural de 25 ans
Chambois (Orne)
Plaines d'Alençon-Argentan (61)
Culture du lin - détention SCA Terres de France
Prix par partn.c.
Capital totalPortefeuille SC
Surface59 ha
Rendement estimé
Fermage long terme
Rémunération
Bail rural sur région phare pour le lin français
Labour de bonne qualité, forte pluviométrie
Bussy (Cher)
Champagne berrichonne (18)
Céréales - détention SCA Terres de France
Prix par partn.c.
Capital totalPortefeuille SC
Surface204 ha
Rendement estimé
Fermage long terme
Rémunération
Grand parcellaire adapté à un assolement céréalier
197 ha labourables + 7 ha jachère
Château de Kirwan (Gironde)
AOC Margaux, Cantenac (33)
Grand cru classé - détention SCA Terres de France
Prix par partn.c.
Capital totalPortefeuille SC
Surface1,26 ha
Rendement estimé
Loyer viticole
Rémunération
Diversification viticole prestige au sein du portefeuille
Vignoble AOC Margaux de très haute qualité
Bon à savoir
La SC Terres Invest est l'un des rares supports en assurance-vie à combiner actif tangible, SRI 2/7, classification SFDR Article 9 et impact social direct via l'installation de jeunes agriculteurs.
Edouard Binet, expert en placements Terroir
Risques
Investissement long terme (horizon 10 ans recommandé). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risque de perte en capital - aucune garantie sur le capital investi
Risque lié au marché des terres agricoles (évolution des prix, rendements locatifs)
Risque financier et de taux sur la poche liquide
Risque de liquidité : actifs tangibles non cessibles, liquidité assurée par l'assureur
Risque de contrepartie et de défaut de paiement du fermier
Edouard Binet
Mot du gérant
« Nous voyons Terres Invest comme un partenaire de long terme plus qu'un simple investisseur : l'agriculture est un métier de patience et de transmission, la SC nous accompagne pour construire des projets solides, du bail rural au choix des rotations culturales. »
Avant-première
Liste d'attente
Soyez informé(e) en avant-première du lancement des nouveaux GFV et opportunités viticoles sélectionnées.
Avertissement AMF : L'investissement dans des groupements fonciers (GFV, GFI, GFA) ou dans tout produit de placement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La liquidité de ces placements n'est pas garantie : la revente des parts dépend de l'existence d'une contrepartie et peut s'avérer difficile. Il est recommandé de n'investir que des sommes dont vous n'avez pas besoin à court terme.
Avant tout investissement, nous vous invitons à consulter les documents d'information réglementaires (DIC, note d'information, statuts) et à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.