Vignes 2025 : marché en hausse, mais prix des AOP en recul de 2,9 %
Le marché viticole français rebondit en 2025 : 10 930 transactions (+ 4,5 %), 1,65 Md€ de valeur totale (+ 16,3 %) et un basculement vers les biens bâtis. Mais côté prix, la baisse des AOP s'accentue (- 2,9 %), portée par un décrochage historique du Bordelais (- 23,8 %) et une chute des vignes à cognac (- 54,5 %). Analyse complète.
Le baromètre annuel du Groupe Safer sur le marché des vignes 2025 met en scène un paradoxe : les volumes échangés repartent à la hausse, mais les prix des grandes appellations reculent pour la troisième année consécutive. Avec 10 930 transactions (+ 4,5 %), 19 000 hectares échangés (+ 0,5 %) et 1,648 milliard d'euros de valeur totale (+ 16,3 %), le marché retrouve un niveau proche du record de 2022 🍇.
Mais derrière la moyenne nationale, les écarts entre bassins n'ont jamais été aussi larges. Le Champagne tient son plateau au-dessus du million d'euros à l'hectare, la Bourgogne progresse encore, tandis que le Bordelais s'effondre de près d'un quart en un an. Voici la lecture complète de ce marché à deux vitesses.
Un marché en hausse, tiré par les biens bâtis
En 2025, la reprise se lit sur les trois indicateurs clés. Le nombre de transactions progresse de + 4,5 %, la surface reste stable (+ 0,5 %) et la valeur totale bondit de + 16,3 %, à 1 648 M€. À noter cependant : les quatre transactions les plus onéreuses concentrent à elles seules près d'un quart de cette valeur (24,8 %).
La véritable rupture se joue entre biens bâtis et non bâtis. Les biens bâtis (domaines avec chai, résidence, cuverie) bondissent : + 18,2 % en nombre, + 3,6 % en surface et + 41,3 % en valeur. À l'inverse, les biens non bâtis progressent modérément en nombre (+ 2,5 %) mais reculent en surface (- 0,7 %) et en valeur (- 6,5 %). Traduction : le marché se déplace vers les ensembles patrimoniaux complets - foncier, outil de production et actif immobilier réunis.
Bourgogne et Vallée du Rhône tirent, Charentes-Cognac décroche
La géographie du rebond est très inégale. Le bassin Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura enregistre les plus fortes progressions : + 9,4 % de transactions, + 40,6 % de surfaces et + 73,7 % de valeur, portées par un petit nombre de transactions exceptionnelles en Bourgogne. La Vallée du Rhône-Provence signe la plus forte hausse en nombre (+ 14,9 %).
À l'opposé, deux bassins reculent nettement. Le Languedoc-Roussillon poursuit sa contraction (- 3,4 %, - 16,6 % depuis 2021). Surtout, Charentes-Cognac enchaîne une troisième année de décrochage : - 19,8 % en nombre, - 9,7 % en surface, - 26,7 % en valeur. Sur quatre ans, le bassin a perdu près de la moitié de ses ventes (- 46,4 %). Enfin, Bordeaux-Aquitaine rebondit en 2025 mais reste 14,4 % sous son niveau de 2021.
Prix des AOP : - 2,9 % en moyenne, un écart historique entre bassins
Le prix moyen des vignes AOP recule de - 2,9 % en 2025 pour s'établir à 171 400 €/ha (87 400 €/ha hors Champagne). C'est la quatrième année consécutive de contraction en euros constants : - 9,9 % depuis 2022. La moyenne masque toutefois des trajectoires qui divergent fortement selon les bassins.
En haut du classement, la Champagne conserve un plateau vertigineux à 1 131 900 €/ha (+ 0,9 %), suivie de la Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura à 307 500 €/ha (+ 3,9 %) et de l'Alsace-Est à 110 700 €/ha (- 5,4 %). En milieu de tableau, la Vallée du Rhône-Provence (58 100 €/ha), le Val de Loire-Centre (52 600 €/ha, + 3,0 %) restent stables ou en légère hausse.
En bas de tableau, la correction s'accentue sévèrement : Bordeaux-Aquitaine chute de - 23,8 % à 77 100 €/ha, le Sud-Ouest s'effondre de - 28,1 % à 9 600 €/ha, le Languedoc-Roussillon reste à plat (14 300 €/ha). Et hors du périmètre AOP classique, le prix des vignes à eaux-de-vie AOP (cognac, armagnac) dévisse de - 54,5 % en un an. La crise du vin rouge de la moitié sud n'est manifestement pas terminée.
Une récolte 2025 au plus bas depuis des décennies
Le contexte conjoncturel pèse lourdement sur les valorisations. La récolte viticole française 2025 recule à nouveau (- 4,9 % après - 24 % en 2024) et atteint 34,4 millions d'hectolitres - un niveau historiquement bas, impacté par la canicule et la contraction continue des surfaces cultivées.
Côté commerce extérieur, les signaux se dégradent. Les exportations de vins français reculent de - 4 % en volume et - 10 % en valeur entre août et décembre 2025. Le cognac perd - 20 % en volume exporté ; le champagne recule de - 4 % et atteint son plus bas niveau depuis douze ans. Ces indicateurs pèsent directement sur les prix du foncier viticole - particulièrement dans les bassins exportateurs.
Acquéreurs : les sociétés reprennent la main
Le profil des acquéreurs continue de se transformer. Les viticulteurs personnes physiques non fermiers restent en tête en surface (24,2 %), mais leurs acquisitions poursuivent leur repli. L'ensemble des acquisitions par les personnes physiques agricoles (fermiers et non fermiers) atteint son niveau historique le plus bas.
À l'inverse, les personnes morales non agricoles (foncières, holdings patrimoniales, family offices) repartent fortement à la hausse : + 63,3 % en surface et + 53,5 % en valeur sur un an, pour représenter désormais 18,1 % de la valeur totale du marché. Les sociétés de portage du foncier viticole (dont les GFV) redémarrent également après une année 2024 en repli. Le mouvement de fond est clair : le foncier viticole se professionnalise, et les capitaux extérieurs à l'exploitation prennent une place croissante.
Écart Bordelais - Côte-d'Or : le grand écart continue
Sur longue période, le prix moyen national des vignes AOP a été multiplié par 2,7 en euros constants entre 1997 et 2018, tiré par la progression du Champagne (multiplié par 3,2 sur la même période). Depuis 2022, la moyenne recule, mais les écarts entre bassins n'ont jamais été aussi larges.
La Côte-d'Or (Bourgogne) affiche des prix records qui continuent de progresser à qualité équivalente ; le Bordelais subit une contraction violente depuis 2022 avec la crise du vin rouge et le recul de la demande internationale. Cette divergence redessine complètement la carte de valeur du foncier viticole français - et donc les stratégies d'investissement à privilégier.
Implications pour un investisseur particulier
Trois lectures se dégagent pour un patrimoine privé. D'abord, la hiérarchie des bassins devient plus déterminante que jamais : Champagne et Bourgogne consolident leur statut d'actifs refuges à long terme, tandis que Bordeaux et le Sud-Ouest offrent, à des prix corrigés, des points d'entrée théoriquement attractifs mais avec une visibilité de sortie plus incertaine.
Ensuite, la montée en puissance des sociétés de portage confirme la pertinence des Groupements Fonciers Viticoles (GFV) pour accéder de manière mutualisée à des appellations autrement inaccessibles en direct (Champagne, grands crus de Bourgogne). C'est un des rares moyens pour un particulier d'exposer son patrimoine à ces terroirs sans engagement opérationnel ni fiscalité pesante.
Enfin, la fiscalité conserve toute sa force : abattement de 75 % en transmission au titre du dispositif Monichon-viticole applicable aux parts de GFV, exonération partielle d'IFI, et rentabilité économique en fermage. Pour approfondir, notre analyse sur le choix entre GFV, GFI et foncier agricole détaille les critères de décision.
Source : Le prix des terres 2025 - édition 2026, Groupe Safer, Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère de l'agriculture, FranceAgriMer, Agreste, INAO.
