Terres et prés 2025 : le marché repart, porté par le foncier loué

Un rebond net après trois années de baisse

Les chiffres 2025 marquent une rupture : 92 340 transactions (+ 3,2 % sur un an), 424 500 hectares échangés (+ 5,9 %) et surtout une valeur totale qui bondit de 11 % pour atteindre 5,39 milliards d'euros. C'est la première progression simultanée sur ces trois indicateurs depuis 2021.

En surface et en valeur, le marché repasse au-dessus de son niveau pré-Covid de 2019 - un seuil symbolique qui traduit la sortie du creux enregistré entre 2022 et 2024. Le taux d'ouverture du marché (rapport entre surfaces vendues et surface agricole utile en terres et prés) s'établit à 1,74 %, confirmant que le foncier agricole reste un marché structurellement peu liquide.

La locomotive : les biens loués, en particulier bâtis

La véritable force motrice de ce rebond, c'est le segment des biens loués (occupés par un fermier en place au moment de la vente). Il progresse pour la troisième année consécutive : + 7,3 % en nombre de transactions, + 12,9 % en surface et + 22,6 % en valeur.

Au sein de ce segment, les biens bâtis (fermes, corps de ferme avec terres attenantes) explosent : leur nombre de ventes augmente de 17,3 %, presque trois fois plus vite que les biens non bâtis (+ 6 %). Un signe que les repreneurs recherchent des ensembles fonciers complets, avec outil de production et logement inclus, plutôt que de simples parcelles isolées.

Conséquence structurelle : le marché des biens loués représente désormais 52,5 % des transactions et 57,2 % des surfaces échangées - la part la plus élevée depuis dix ans. Le foncier loué devient la norme, le foncier libre l'exception.

Le marché libre non bâti reste, lui, en repli

À l'inverse, le marché des biens libres (exploités directement par leur propriétaire, sans bail rural) continue de se contracter. Le nombre de transactions recule de 1 %, les surfaces de 2,2 %. La baisse est concentrée sur les biens non bâtis (- 3,4 % en nombre).

Seule exception dans ce segment : les biens libres bâtis progressent pour la deuxième année consécutive (+ 6,3 %), ce qui tire la valeur totale du marché libre à + 4,2 %. La demande se porte donc clairement sur des ensembles fonciers structurés, avec bâti d'exploitation - qu'ils soient libres ou loués.

Prix des terres libres : + 0,9 % en un an, 6 460 €/ha en moyenne

Le prix moyen d'un hectare de terres et prés libres non bâtis atteint 6 460 €/ha en 2025, en progression de 0,9 % sur un an. Une hausse modérée en euros courants, qui traduit une quasi-stabilité en euros constants compte tenu de l'inflation (1,2 %).

Derrière la moyenne nationale, les écarts régionaux restent marqués : la Provence-Alpes-Côte d'Azur conserve les valorisations les plus élevées (12 260 €/ha, + 2,8 %), suivie par des régions à forte pression foncière comme l'Occitanie viticole (7 260 €/ha). À l'opposé, les Pays de la Loire restent parmi les plus accessibles (4 100 €/ha, + 1,5 %). Sur trois ans (moyenne 2023-2025), le prix ressort à 6 350 €/ha.

Prix des terres louées : quatrième année consécutive de hausse

Le segment des terres et prés loués non bâtis confirme sa dynamique : 5 350 €/ha en 2025 (+ 2,5 % sur un an), soit une quatrième année consécutive de progression. La moyenne triennale ressort à 5 230 €/ha.

L'écart entre biens libres et biens loués se maintient sous les 20 % depuis six ans - un resserrement historique qui reflète la valeur attribuée par les acquéreurs à la sécurité d'un fermier en place, dans un contexte de tension sur le renouvellement des exploitants. La Nouvelle-Aquitaine (3 900 €/ha, + 3,4 %) affiche l'une des plus fortes progressions annuelles.

Qui achète ? La montée en puissance des personnes morales

L'évolution la plus structurelle porte sur le profil des acquéreurs. Les personnes physiques agricoles reculent : elles ne représentent plus que 53,4 % des transactions et 32,1 % de la valeur, soit une perte de 6,9 points de part de valeur en dix ans.

Face à elles, les sociétés d'exploitation (SA, SARL, EARL) et les structures de portage (SCI agricoles, GFA - Groupements Fonciers Agricoles) prennent le relais. Les sociétés d'exploitation pèsent désormais 7,8 % des acquéreurs pour seulement 0,8 % des vendeurs : le déséquilibre est net, la terre entre en société plus qu'elle n'en sort.

Ce mouvement de sociétarisation du foncier agricole ouvre mécaniquement la voie aux véhicules d'investissement collectifs et à la diversification patrimoniale via des supports comme les GFA ou les fonds spécialisés en foncier rural.

Une géographie contrastée : Haute-Loire, Ardèche, Aude en tête

Le rebond national masque de fortes disparités départementales. Les plus fortes hausses en nombre de transactions se concentrent dans quelques poches : Haute-Loire, Ardèche, Eure, Aude. À l'inverse, plusieurs départements de la façade ouest, du Bassin parisien élargi, du Grand Est et du quart sud-est enregistrent des baisses.

La contraction la plus marquée revient aux Bouches-du-Rhône (- 17,8 %), signe que le marché provençal, longtemps porté par la reconversion résidentielle et viticole, marque une pause. Cette hétérogénéité rappelle une règle simple pour tout investisseur : le foncier agricole se lit toujours à l'échelle locale, jamais nationale.

La matière première du rebond : la qualité du sol

Au-delà des indicateurs macroéconomiques, le rebond du marché des terres et prés repose sur une réalité simple et tangible : la terre elle-même. La valeur d'un hectare ne se décrète pas sur un graphique : elle se lit dans la structure du sol, sa profondeur, sa fertilité, son aptitude à la culture ou au pâturage, et dans la pérennité de l'activité agricole qu'elle peut porter.

C'est cette qualité de matière première qui attire aujourd'hui les capitaux patrimoniaux vers le foncier rural. Loin de la spéculation boursière, l'acquéreur d'une terre agricole achète un actif productif, vivant et localisé. Le sol devient le support concret d'une allocation patrimoniale orientée vers la longévité, la diversification et la résilience.

Une conjoncture agricole en soutien

Le rebond du marché s'inscrit dans une conjoncture agricole mieux orientée. La production nationale progresserait de 2,1 % en volume en 2025 après le recul de 5,2 % de 2024. La production végétale se redresse (+ 3,5 %) grâce à un rebond des céréales à paille (+ 16,3 %) et du blé tendre (+ 30 %), tandis que les fourrages s'effondrent (- 24,8 %) sous l'effet du stress hydrique estival.

Côté animal, les productions porcines, volailles et œufs sont stables à légèrement haussières, mais le cheptel bovin et ovin-caprin continue de s'éroder (jusqu'à - 4,6 % pour les ovins-caprins), pénalisé par la fièvre catarrhale et la dermatose nodulaire. Cette recomposition redistribue la valeur du foncier selon les systèmes d'exploitation dominants localement.

Ce que cela signifie pour un investisseur patrimonial

Le marché 2025 confirme la thèse d'un actif réel, tangible, faiblement volatil et adossé à des besoins essentiels (alimentation, souveraineté agricole, transition écologique). Pour un particulier qui souhaite s'exposer aux terres agricoles, l'accès direct reste ardu : ticket élevé, gestion d'un bail rural, illiquidité, aléas d'exploitation.

Les véhicules groupés - GFA, foncières spécialisées, plateformes de foncier partagé - permettent de contourner ces contraintes tout en conservant la logique patrimoniale : diversification, revenus fonciers réguliers, avantages fiscaux à la transmission, protection partielle contre l'inflation. Encore faut-il arbitrer entre les formats (fiscalité, liquidité, gouvernance, qualité des terres portées).

Le foncier agricole ne se substitue pas aux Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ni à la forêt : il les complète. C'est précisément l'un des enjeux d'un profil investisseur cohérent - construire une allocation terroir équilibrée entre les trois classes d'actifs ruraux.

En résumé : un marché qui change de cycle

Rebond simultané des volumes, des surfaces et des valeurs. Prééminence croissante du foncier loué et bâti. Progression continue des prix, plus rapide sur le loué que sur le libre. Basculement progressif du foncier vers les sociétés. Le marché des terres et prés 2025 dessine un cycle nouveau, moins liquide qu'un actif financier mais structurellement plus solide.

Pour l'investisseur patient, la question n'est plus de savoir si le foncier rural mérite une ligne dans une allocation patrimoniale, mais laquelle - et via quel véhicule. C'est l'exercice d'accompagnement que nous menons avec chacun de nos clients.

Source : Le prix des terres 2025 - édition 2026, Groupe Safer, Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère de l'agriculture, Inrae, Insee, Agreste, Banque de France, France Assureurs.